Mes: juliol de 2023

Reserveu la vostra cita per a la Jura de nacionalitat davant de notari d’Igualada.

Podeu posar-vos en contacte amb nosaltres, amb la Notaria Igualada Rambla Jiménez-Calatayud. Tenim un equip especialitzat en aquest tipus de tràmit notarial.

Realitzem el tràmit amb agilitat i rapidesa.

En què consisteix el tràmit de jura de nacionalitat davant de notari?

• Sol·licitar cita prèvia a la notaria Igualada rambla Jiménez-Calatayud.

de la teva elecció. Pots fer-ho per telèfon 938047550 o mitjançant correu electrònic Gabriela@notariacarlosjimenez.com

• Acudir a la notaria el dia de la cita amb la teva documentació: DNI/NIE, certificat literal de naixement, certificat d’antecedents penals i RESOLUCIÓ de CONCESSIÓ de nacionalitat espanyola amb vigència màxima 180 dies.
• El notari Carlos Jiménez o Carlos Calatayud t’informarà del procediment i et llegirà la fórmula de jurament o promesa.
• Prestaràs jurament o promesa de fidelitat al Rei i obediència a la Constitució i lleis espanyoles.
• Abonar els honoraris notarials.
• Esperar que el Registre Civil que t’enviï al teu domicili la partida de naixement amb format espanyol per a PRIMERA EXPEDICIÓ DE DNI I PASSAPORT.

Quina documentació es necessita per Jurar la Nacionalitat?

• Targeta de residència original i en vigor.
• Resolució de la concessió de Nacionalitat Espanyola. Des que es rep la notificació de concessió de nacionalitat espanyola, es compta amb 180 dies per sol·licitar al registre o al notari escollit una cita per fer la “Jura de Nacionalitat”. Si no es fa dins aquest termini, l’expedient serà arxivat i el procés haurà de començar de nou.
• Certificat històric d’empadronament de data posterior a la de la RESOLUCIÓ de CONCESSIÓ.
• Certificat de naixement i certificat d’antecedents penals (que ja es van presentar a la sol·licitud de nacionalitat).
• En cas de no tenir dos cognoms, certificat de naixement de la mare de la persona que obté la nacionalitat (en alguns supòsits pot ser necessari un certificat consular que acrediti nom i cognoms dels dos progenitors)

 

Tots els documents estrangers han d’anar acompanyats d’una traducció jurada al castellà i, si escau, han d’estar postil·lats amb la postil·la de la Haia o legalitzats.

És important destacar que els documents que es presentin a la Jura seran els mateixos documents que es van presentar en tramitar lexpedient.

La Jura de Nacionalitat espanyola davant de Notari a Igualada permet obtenir la partida de naixement en un termini aproximat d’1 a 2 mesos des de la sol·licitud de cita, considerablement més àgil que acudint al Registre Civil.

És obligatori renunciar a la meva nacionalitat per adquirir l’espanyola?

Sí, sempre que el seu país no tingui conveni de doble nacionalitat amb Espanya, cas en què no serà necessària aquesta renúncia i podrà tenir la doble nacionalitat

Els països que tenen aquest convingut amb Espanya són: països iberoamericans, Andorra, les Filipines, Guinea Equatorial o Portugal. Es consideren països iberoamericans aquells on l’espanyol o el portuguès sigui una de les llengües oficials.

Quan a la Notaria signemn una escriptura de préstec, amb la qual oferim a garantia la constitució d’una hipoteca sobre una finca, és freqüent que sorgeixi el dubte referent al que s’anomena “responsabilitat hipotecària”: un conjunt de conceptes i xifres que solen marejar el client i que requereixen ser explicats normalment.

Una cosa que no ofereix cap mena de dubte és que, en el moment en què vam signar el préstec, sorgeix una obligació per a qui ha rebut els diners: la devolució de la suma prestada, més els seus interessos derivats en el període de temps que hàgim pactat amb el banc. De la mateixa manera, l’entitat financera tindrà el dret a exigir-nos el pagament i compliment en la forma i terminis estipulats en l’escriptura.

El Codi Civil estableix l’obligació de tota persona de complir les seves obligacions en l’article 1911. Del compliment de les obligacions respon el deutor amb tots els seus béns presents i futurs. S’anomena “principi de responsabilitat personal i il·limitada”.

La raó de la constitució de la hipoteca és la de tenir, per al banc, una garantia de compliment de l’obligació per part de client, i per al client, és una forma d’obtenir unes condicions més favorables per al préstec sol·licitat.

I la finca que oferim en garantia, i que resulta hipotecada, quedarà afecta al pagament del préstec, de manera que si no es compleix, el banc pot instar la venda de l’immoble amb preferència a altres creditors per cobrar la quantitat deguda. És important tenir en compte que, si venguéssim aquest immoble hipotecat, el banc podria igualment instar la seva venda, ja que la constitució de la hipoteca en escriptura i la seva inscripció en el registre de la Propietat, dóna al préstec hipotecari constituït publicitat davant tercers. Per tant, l’immoble respon qualsevol que sigui el seu propietari.

Arribat a aquest punt, començarem a entendre què és la responsabilitat hipotecària. En deixar de pagar el préstec, i si el banc declara la seva resolució anticipada, ens reclamarà unes quantitats: la part de capital i els interessos que corresponguin a les quotes vençudes i no pagades, el capital encara no vençut, les comissions de reclamació estipulades, els interessos de demora sobre el capital vençut i no pagat i, finalment, les despeses en què incorri el banc per arribar a cobrar el que se li deu (despeses d’execució…). La suma d’aquestes quantitats és la responsabilitat hipotecària.

Però el seu efecte no és el mateix si el propietari de l’immoble segueix sent el deutor a si és un tercer. Ja hem dit que la finca la podem vendre i el comprador assumir que aquest bé és garantia d’un deute que és d’un altre (convertint-se en hipotecant de deute aliè) o puc hipotecar casa meva en garantia del deute, per exemple, del meu fill (seré un hipotecant no deutor).

Aquestes quantitats que comprenen la responsabilitat hipotecària determinen el màxim que per cada un dels conceptes podrà reclamar el banc a qui sigui amo de la finca però no deutor de banc. És a dir, que si en executar la hipoteca es vengués per una quantitat superior al deute, l’amo no deutor es quedaria el sobrant. Però si es vengués per una xifra inferior a la quantitat que el banc reclama al deutor, no se li podria reclamar aquesta quantitat a l’hipotecant no deutor. Per tant, limita la responsabilitat de qui sigui hipotecant no deutor.

No obstant això, el deutor que és amo de la finca hipotecada haurà de pagar el deute íntegre que li reclama el banc en tot cas, de manera que si es vengués la casa per més diners que el total reclamat pel banc, el deutor rebria el sobrant un cop liquidat el deute. Però si es vengués per menys, el deutor hauria de pagar la quantitat que quedés pendent per liquidar el deute.

I és llavors quan actua el principi de responsabilitat universal i personal, ja que el deutor respondrà amb tot el seu patrimoni, present i futur, davant el creditor fins que liquidi definitivament el deute.

CARLOS JIMÉNEZ FUEYO

Notari d’Igualada

carlosjimenez@notariado.org

Aquesta pregunta me la feia la Mireia, ja que dubtava si constituir-se en parella de fet i no tenia clars diversos punts de la seva regulació. A Catalunya s’ha avançat fins a una equiparació gairebé idèntica entre matrimoni i parella de fet, encara que existeixen algunes diferències, que li vaig explicar:

1) Quan es considera que hi ha parella de fet a Catalunya?

Dues persones que conviuen en una comunitat de vida anàloga a la matrimonial es consideren parella estable en qualsevol dels següents casos:

a) Si la convivència dura més de dos anys ininterromputs.

b) Si durant la convivència, tenen un fill comú.

c) Si formalitzen la relació en escriptura pública.

Un error molt estès és considerar que, si no s’ha signat cap document sobre la parella de fet, no ens afecta la seva regulació legal, la qual cosa provoca grans sorpreses, sobretot en matèria d’herències. És freqüent el cas d’una persona que no ha fet testament, conviu en parella, i pensa que quan mori els seus béns no passaran a aquesta parella sinó a altres persones.

2) Impostos: Pel que fa a l’IRPF (l’impost sobre la renda de persones físiques), no existeix la possibilitat de declaració conjunta per a les parelles de fet, a diferència del matrimoni. En la resta d’impostos (transmissions patrimonials, successions i donacions) sí que estan totalment equiparats.

3) Pensió de viduïtat: Els requisits que exigeix la Llei de Seguretat Social són: a) inscripció de la parella de fet en el Registre de Parelles Estables de Catalunya o l’escriptura pública davant notari, en el qual consti la constitució d’aquesta parella, en tots dos casos, amb una antelació mínima de dos anys respecte a la data de la defunció del causant. b) Convivència estable i notòria amb caràcter immediat a la defunció del causant, amb una durada ininterrompuda no inferior a cinc anys. c) Uns percentatges determinats d’ingressos del supervivent respecte de la parella morta. Si no es compleixen els requisits, no es té accés a la possible pensió de viduïtat.

4) Situacions laborals: Si el conveni col·lectiu de l’empresa no recull expressament l’equiparació entre matrimoni i constitució parella de fet (la majoria no ho fan encara) no es té permís retribuït de vacances (habitualment quinze dies quan es casa un treballador), hospitalització, etc.,

5) Arrendaments: La llei d’arrendaments urbans exigeix que, en cas de mort de l’arrendatari, podrà subrogar-se en el contracte. La parella de fet del mort, si ha conviscut mínim els dos últims anys anteriors a la defunció o haguessin tingut fills en comú.

6) Herència: En cas de morir sense testament, el supervivent té els mateixos drets que en un matrimoni, és a dir, l’usdefruit universal i vitalici de tots els béns i en cas de no tenir fills el mort, serà hereu directe la seva parella.

7) Permís de residència per a estrangers: En constituir una parella estable, sempre que un dels membres sigui ciutadà de la UE, es facilita molt l’obtenció de drets de residència a favor de l’altre membre.

CARLOS JIMÉNEZ FUEYO

Notari d’Igualada

carlosjimenez@notariado.org

La setmana passada va venir a la Notaria la senyora Assumpta, molt preocupada per un tema que feia temps li rondava pel cap: la seva mare deu anys enrere abans de morir va patir molt, tenint una llarga i dolorosa agonia els últims mesos de vida. Ella volia saber si era veritat que es podia firmar un document per evitar en el possible el que li va passar a la seva mare, expressant les instruccions que desitgi sobre la seva atenció sanitària i la persona que vulgui que sigui designada com a persona de contacte amb els metges si es donés el cas de trobar-se inconscient, ja que la senyora Assumpta està separada i té tres fills i té molt clar quin d’ells hauria de ser qui parlés amb els metges si es donés el cas.

És un document en el qual una persona que es troba en una situació en què no pot expressar la seva voluntat personalment i patint una malaltia irreversible o terminal, expressa les cures mèdiques que desitja rebre, designant una persona de contacte com a representant seva per a aquests efectes.

2) Quins criteris se’n pot deixar constància per què es tinguin en compte?

La voluntat de no patir dolor important, ja sigui físic o psíquic, la possibilitat de comunicar-se de qualsevol manera i relacionar-se amb altres persones, el fet de no perllongar la vida per si mateixa si no es donen els mínims imprescindibles per a tenir una qualitat de vida acceptable i digna, romandre al domicili habitual els últims dies de la vida i morir allà, són alguns dels més habituals a més dels suggerits pel departament de Salut de la Generalitat de Catalunya.

3) Situacions sanitàries previstes:

Entre d’altres una malaltia irreversible que en un termini breu de temps condueixi inevitablement a la mort, o estat vegetatiu crònic, per exemple.

4) Instruccions sobre les actuacions sanitàries:

No perllongar inútilment de manera artificial la vida, mitjançant tècniques de suport vital si no serveixen per a tenir una supervivència biològica sense sentit, no rebre tractaments de suport ni teràpies poc contrastades que no hagin demostrat efectivitat, que subministrin els fàrmacs necessaris per pal·liar al màxim el malestar, el patiment psíquic i el dolor físic.

5) Designació de representant.

Especialment importat en persones amb una situació personal complicada, a on hi pugui haver problemes per part de l’equip sanitari en saber qui és el representant (per exemple en cas de tenir varis fills, persones sense parents propers o amb una relació nul·la amb aquest i que prefereixen que sigui un amic/ga el seu representant, és molt importat aquesta designació per evitar conflictes en cas d’acudir a l’hospital algun d’aquest parents amb els quals no es té relació…). És fins i tot convenient designar un segon representant a fi d’evitar problemes per defunció, etc del primer representant.

6) Donació d’òrgans.

Amb la finalitat d’un possible trasplantament, o bé d’investigació científica per exemple. Lògicament en aquests casos la celeritat per procedir a l’extracció d’òrgans és transcendental i una de les vies adequades per a expressar aquesta voluntat seria aquest document.

7) Creences espirituals.

Rebre assistència espiritual, d’acord amb les creences personals de cadascú.

8) Instruccions per a l’enterrament, incineració o funeral:

Es pot deixar constància del tipus d’enterrament, funeral o cerimònia religiosa o laica que un desitgi. En la meva experiència professional n’he vist de tots tipus, des del que demanda que a la cerimònia no s’hi deixi assistir a una persona determinada, fins a triar una cançó que es desitja que sigui escoltada al funeral o a quin lloc o muntanya de Catalunya es vol que s’escampin les cendres en cas d’incineració.

9) Com s’ha de fer un document de voluntats anticipades o testament vital?

Es pot fer davant de Notari el qual posteriorment a la firma ho comunica al registre de voluntats anticipades de la Generalitat de Catalunya o bé davant de tres testimonis que no tinguin vincle familiar ni patrimonial amb el firmant.

CARLOS JIMÉNEZ FUEYO

Notari d’Igualada

carlosjimenez@notariado.org

Saps que pots vendre el teu pis, o casa, i quedar-t’hi a viure? Pensaràs, en un primer moment, en seguir vivint amb un contracte de lloguer, però hi ha altres opcions que et permeten aquesta possibilitat.

Tots hem sentit a parlar de les hipoteques inverses, que és una opció, regulada el 2007, que permet obtenir finançament bancari. Amb aquest contracte, el banc ens pagarà una quota mensual que ens permetrà complementar la pensió, durant un termini màxim preestablert o fins a la nostrea defunció, si aquesta té lloc amb anterioritat. Serà llavors quan els nostres hereus retornaran l’import total rebut del banc, amb els interessos i altres condicions que vam pactar en el moment de signar l’escriptura.

No obstant això, no és a aquesta possibilitat, mitjançant la qual seguim sent propietaris de l’immoble fins a la nostra mort, a la qual volia fer especial esment, sinó a la d’una venda pròpiament dita de l’immoble.

Però, com podem vendre el pis i seguir vivint-hi com a propietaris? Doncs, no venent la plena propietat sinó només la nua propietat. En primer lloc, hem d’explicar una cosa per entendre-ho, i és la diferència entre els dos elements que integren la plena propietat; la nua propietat i l’usdefruit. Mentre la nua propietat és el domini que tenim sobre la cosa, l’usdefruit és el dret d’ús d’aquesta. Per tant, quan som titulars només de la nua propietat, no ostentem la possessió sobre la mateixa, ja que pertany a una altra persona.

Es tracta, d’aquesta manera, de conservar el dret d’usar i gaudir l’immoble (usdefruit), i desprendre’ns de el domini que exercim sobre el mateix (nua propietat).

Lògicament, els més interessats en aquesta font d’ingressos són els propietaris de pisos i cases, siguin de primera o segona residència, amb una edat avançada, habitualment majors de 75 anys, que desitgen complementar la seva renda, per escassa, per fer front a la seva jubilació.

Davant el propietari se situa l’inversor que, disposant d’estalvis que desitja rendibilitzar, fa una inversió a llarg termini amb dues variables que determinaran la rendibilitat final de el projecte; en primer lloc, l’edat del venedor, que queda com usufructuari de l’habitatge, sent l’esperança de vida superior en dones que en homes; i el segon factor ve determinat pels vaivens del valor de l’immoble, que segons el moment i la zona, podran variar substancialment aquesta rendibilitat.

El preu de venda dependrà, no només de la valor de mercat de l’immoble, sinó de l’edat de qui vagi a ocupar el pis fins a la seva defunció.

Suposa, en definitiva, una opció per obtenir un ingrés important, amb el qual es odran afrontar les necessitats del venedor, i una possible inversió rendible per al comprador.

El notari li podrà prestar ajuda, com en una altra compravenda, amb el seu assessorament imparcial i control de la legalitat, autoritzant l’escriptura en la qual es deixarà clar reflex de la voluntat de les parts.

CARLOS CALATAYUD CHOLLET

Notari d’Igualada

carloscalatayud@notariado.org

1) Què és el poder general? És un document signat davant notari que ens permet que una altra persona de màxima confiança ens pugui representar en cas d’estar malalt, a l’estranger, o en qualsevol situació que no puguem realitzar gestions diverses.

2) A favor de qui s’atorga? Es pot apoderar a qualsevol persona, familiar, amic, etc. És molt important no apoderar persones amb les quals no hi hagi una absoluta confiança amb què realitzarà l’encàrrec de forma correcta, ja que amb els poders generals, SI NO S’UTILITZEN DEGUDAMENT, poden arruïnar a qui ha donat el poder. A les notaries aquests poders es coneixen col·loquialment com “poders de ruïna”, ja que es deixa el nostre patrimoni en mans d’una altra persona. Uns poders que, en cas de no utilitzar-se adequadament, poden ser molt perillosos. En la pràctica s’atorguen a favor dels fills, entre cònjuges i parelles i, de vegades, entre germans.

3) Quants apoderats poden haver-hi? Es pot fer un poder a favor d’una o diverses persones, en cas d’haver-hi diverses persones apoderades que puguin signar de forma individual (solidari) o totes conjuntament (mancomunat). Cada cas és diferent. Pot signar-se, per exemple, un poder a favor de 3 fills, que només podrà utilitzar-se si signen 2 alhora o fins i tot els 3, o bé que cada fill pugui signar individualment.

4) Quines facultats comprèn? Per a qualsevol acte amb transcendència patrimonial, com treure diners del banc, fer transferències, comprar i vendre pisos, realitzar gestions a Hisenda, Seguretat Social, ajuntaments, Generalitat, Correus…

5) Es pot anul·lar? Sí, acudint al notari perquè es revoqui formalment i d’aquesta manera: a) Es notifica a l’apoderat que no pot utilitzar-ho més. b) Es pren nota en el Protocol notarial, impedint que s’estenguin noves còpies del poder. c) Es demana a l’apoderat la devolució de l’escriptura perquè no pugui seguir fent-ne ús.

6) Quina durada té? Mentre no s’anul·li el poder, dura indefinidament; a les notaries sovint usem poders generals signats fa 20 anys… Això sí, en el moment que mor una persona, aquest poder queda automàticament anul·lat, igual que en cas de divorci d’un matrimoni o extinció de parella de fet, queden anul·lats els poders que s’hagin donat recíprocament.

7) Quina diferència hi ha amb un poder especial? En aquest darrer,  només s’apodera de forma estricta per a un acte concret, per exemple vendre un pis o signar una acceptació d’herència en un lloc llunyà, però no es podrà realitzar res més d’allò que expressament apareix en el poder.

8) Vigència en incapacitat. Si al principi, tot poder perd la seva eficàcia, com és natural, quan mor el poderdant, també per la pèrdua de capacitat d’aquell. No obstant això, els poders generals solen incloure la clàusula que permet que, no obstant aquesta pèrdua de facultats provocada per una malaltia (Ictus, Alzheimer…), o per l’edat (demència senil, etc.), l’apoderat pugui fer ús del poder. I és, precisament, en aquests moments difícils, quan el poder és d’extraordinària utilitat, ja que d’una altra manera hauríem d’iniciar immediatament un procediment d’incapacitació davant el Jutjat, a l’espera (que sol ser més llarga de l’esperat) del nomenament d’un tutor.

CARLOS JIMÉNEZ FUEYO

Notari d’Igualada

carlosjimenez@notariado.org

Fa uns dies comentàvem que, amb la nova Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari (LCCI), recentment entrada en vigor, convé fer un petit examen, tipus test, davant notari, amb anterioritat a la signatura de l’escriptura del préstec.

Amb aquest examen es pretén que, qui sol·liciti un préstec amb garantia hipotecària, tingui un millor coneixement d’allò que procedirà a signar, amb l’assessorament imparcial per part del notari.

L’esmentada llei ha introduït un seguit de novetats en defensa del prestatari, una de les quals és la nova regulació de les causes de resolució del contracte per manca de pagament.

La clàusula de venciment anticipat permet a l’entitat financera donar per resolt el contracte i exigir la immediata devolució de l’import degut. D’aquestes causes de venciment anticipat, com podem veure, és de major importància el tractament que es dóna a la llei de la falta de pagament de les quotes corresponents, ja que permetrà al banc reclamar el capital pendent.

Quan estiguem davant d’un préstec o crèdit formalitzat per una persona física i que estigui garantit mitjançant hipoteca sobre habitatge o la finalitat sigui l’adquisició de béns immobles per a ús residencial, s’aplicarà el que prescriu l’art. 24 LCCI sobre venciment anticipat. No obstant això, no és l’impagament d’una simple quota (sigui de capital i interessos, o només d’interès) el que portarà a resoldre el préstec, sinó que la LCCI diferència:

– Que tingui lloc la mora durant la primera meitat de vida del contracte. En aquest cas, la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes han d’equivaldre al 3% del capital concedit. Es compleix aquest requisit quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalen a l’impagament de 12 terminis mensuals o un nombre de quotes que suposi que el deutor ha incomplert la seva obligació per un termini de 12 mesos.

– Que tingui lloc la mora durant la segona meitat de vida del contracte. En aquest cas, l’impagament haurà de ser almenys el 7% del capital concedit. S’entén complert aquest requisit quan les quotes vençudes i no pagades equivalen a l’impagament de 15 terminis mensuals.

Aquesta nova regulació s’aplica als contractes signats després de l’entrada en vigor de la llei i, cosa important, als anteriors a la mateixa quan té lloc l’impagament amb posterioritat a l’entrada en vigor. No obstant això, no s’aplicarà l’art. 24 LCCI, en dos supòsits:

a) En els contractes, el venciment anticipat s’hauria produït amb anterioritat a l’entrada en vigor de la LCCI, s’hauria instat o no un procediment d’execució hipotecària.

b) Quan el contracte no estigui vençut ni judicialitzat, però el deutor manifesti la seva preferència per l’aplicació de la clàusula continguda en el contracte.

Davant de qualsevol dubte que tingui sobre aquest tema, no dubti en posar-se en contacteamb el seu notari, ja que estarem encantats d’assessorar i aclarir les clàusules de la seva escriptura de préstec hipotecari.

CARLOS CALATAYUD CHOLLET

Notari d’Igualada

carloscalatayud@notariado.org

A hores d’ara ja hem sentit tots parlar del test que es fa davant de notari prèviament a la signatura de l’escriptura del préstec hipotecari. Aquestes preguntes del test, que es repeteixen sempre, exigeixen tenir, per part del client, coneixement de les condicions ofertes pel banc a la FEIN (Fitxa Europea d’Informació Normalitzada). La finalitat no és altra que evitar situacions indesitjades, en què el client no rebia la suficient informació prèviament a la signatura de l’escriptura. El test és senzill i els notaris aclarirem els dubtes que sorgeixin sobre alguna de les seves preguntes. Són les següents:

1.-Lliurament de la documentació precontractual

1.1.- ¿Confirma haver rebut en el dia expressat en la seva manifestació la següent documentació?

a) FEIN (SÍ/NO) b) FiAE (SÍ/NO) c) Còpia del projecte del contracte (SÍ/NO)

d) Document que conté informació de les despeses (SÍ/NO)

e) Document amb condicions de les garanties de l’assegurança que s’exigeix ​​(SÍ/NO)

f) Document que conté l’advertiment al prestatari de l’obligació de rebre l’assessorament notarial (només per al cas de préstec amb interès variable) (SÍ/NO)

g) Document sobre les quotes en diferents escenaris d’evolució del tipus d’interès (SÍ/NO)

1.2.- L’entitat li ha explicat els documents indicats i respost a les seves preguntes? (SÍ/NO)

2.- Elecció de notari

2.1.- L’ha informat l’entitat financera que era vostè qui tenia dret a triar notari? (SÍ/NO)

2.2.- ¿Confirma vostè que sóc el notari triat? (SÍ/NO)

3.- Característiques i amortització del préstec

3.1- Coneix el capital i la durada del préstec, i l’import i la periodicitat de les seves quotes? (SÍ/NO)

3.2.- Coneix que cadascuna de les quotes comprèn una part de capital del préstec i una altra part d’interessos? (SÍ/NO)

4.-Tipus d’interès

4.1.- El tipus d’interès que li han ofert és fix durant tota la vida del préstec o està prevista la seva variació en algun moment. (FIX/VARIABLE)

4.2.- Hi ha en la seva oferta bonificacions per al tipus d’interès en cas que contracti determinats productes amb el prestador o entitats per ell assenyalades? (SÍ/NO)

4.3.- En cas de préstec a interès fix, sap vostè que no es beneficiarà d’una baixada futura dels tipus de referència del mercat? (SÍ/NO)

4.3.- En cas de préstec a interès variable:

a) És vostè coneixedor que l’interès futur es calcula sumant un diferencial al tipus d’interès de referència pactat? (SÍ/NO)

b) Comprèn que els tipus d’interès de referència varien al llarg del temps i que aquesta variació podria suposar un increment de la quota? (SÍ/NO)

5.- Subrogació de creditor

5.1.- Coneix que pot canviar de prestador a través d’un procediment anomenat subrogació que comporta l’amortització total anticipada del seu préstec i té bonificacions fiscals i aranzelàries?(SÍ/NO)

6.- Amortització anticipada del préstec

6.1.- En l’oferta que li ha fet l’entitat prestadora, està prevista una comissió per amortització anticipada?

– En cas d’amortització total (SÍ/NO)

-En cas d’amortització parcial (SÍ/NO)

-En cas de canvi de prestador (subrogació de creditor)(SÍ/NO)

6.2.- Comprèn que aquesta comissió, en cas d’existir, només podrà cobrar si l’amortització anticipada produeix una pèrdua per a l’entitat prestadora que haurà justificar-lo. (SÍ/NO)

7.-Comissions

7.1.- Té el seu préstec:

– Comissió d’obertura (SÍ/NO)

– Comissió de modificació de condicions (novació) (SÍ/NO)

– Comissió de reclamació de quotes impagades (SÍ/NO)

8.- Incompliment

8.1.- Ha comprès vostè que en cas d’impagament se li cobrarà l’interès de demora legalment fixat sobre l’import que hagi deixat de pagar? (SÍ/NO)

8.2.- Ha comprès vostè que si l’impagament arriba a una determinada quantia, l’entitat financera pot declarar vençut anticipadament el préstec i reclamar a cada un dels prestataris la totalitat del que es deu? (SÍ/NO)

9.- Execució hipotecària

9.1.- ¿Comprèn que l’impagament del préstec pot comportar la pèrdua del bé hipotecat i la seva venda en pública subhasta?(SÍ/NO)

9.2.- Respon d’aquest deute amb tots els seus béns, presents o futurs o només amb el bé hipotecat? (Amb tots els béns / Només amb el be hipotecat)

9.3.- ¿Comprèn que, si respon amb tots els seus béns i el valor obtingut en la

subhasta de la finca hipotecada és inferior al que deu, seguirà havent-hi la

diferència al prestador? (SÍ/NO)

La qüestió de la responsabilitat patrimonial la tractem en  l’últim número de l’Anoia Diari, altres preguntes del test les anirem explicant el meu company, Carlos Jimenez Fueyo, i jo mateix, en successius articles. No dubteu a acostar-vos a la Notaria d’Igualada per a qualsevol dubte que pugui sorgir.

CARLOS CALATAYUD CHOLLET

Notari d’Igualada

carloscalatayud@notariado.org

Com ja sabem, amb la nova Llei de Crèdits Immobiliaris, qui demana un préstec al banc ha de fer un petit examen, tipus test, davant el notari, per comprovar que el client coneix les condicions de la hipoteca i les seves conseqüències.

I una de les preguntes és, precisament, aquesta: Sap amb què respon del pagament del deute, si amb tot el seu patrimoni o només amb els béns hipotecats? I és que la majoria de la gent tendeix a pensar que només pot perdre l’habitatge que va hipotecar. Gran error, ja que l’article 1911 de Codi Civil disposa literalment, “del compliment de les obligacions respon el deutor amb tots els seus béns, presents i futurs”.

Per tant, quan fem una hipoteca, hem de tenir clar que l’habitatge és una garantia accessòria al contracte principal, que és precisament el préstec que vam rebre del banc. I aquesta garantia, l’habitatge, ens permet accedir al finançament, ja que el banc té així una certa seguretat que se li retornarà els diners prestats.

És una responsabilitat que es dóna tant en un préstec personal que rebem per comprar un cotxe, com en el préstec hipotecari que ara comentem.

I l’habitatge hipotecat serà garantia amb independència de qui sigui el propietari de la mateixa, ja que podem ser-ho nosaltres, els nostres pares o un amic que hipoteca el seu habitatge, sent nosaltres els que rebem els diners del préstec. Podem vendre o donar aquest habitatge, que seguirà hipotecat llevat que es cancel·li la mateixa.

En cas d’impagament de la hipoteca en els imports establerts en la Llei, i no havent-hi acord entre el deutor i en banc per refinançar aquest deute, arribarà el moment en què sigui venut l’habitatge hipotecat. Amb els diners obtinguts en subhasta, es pagarà el deute i, sent l’habitatge venut propietat del deutor, aquest quedarà alliberat per aquest import.

Poden donar-se dues situacions: que sobrin diners un cop pagat el deute, en aquest cas aquest  sobrant serà per al deutor que era propietari de l’habitatge, o per contra, que no cobreixi la totalitat del deute.

Aquest últim cas és el que ens ha de fer entendre aquesta responsabilitat de la qual parla l’article 1911 de Codi Civil. Hem de pagar el deute amb el que tinguem avui, demà o demà passat, amb tots els nostres béns.

CARLOS CALATAYUD CHOLLET

Notari d’Igualada

carloscalatayud@notariado.org

Aquesta pregunta me la feia la Mireia, que va venir juntament amb  la seva parella, en Ricard, a consultar a la notaria unes qüestions relacionades amb l’escriptura de préstec hipotecari per a la compra del seu nou pis a Igualada.

Vaig comentar-los quins són els punts més destacats de la nova Llei:

1) MAJOR INFORMACIÓ I PROTECCIÓ AL CONSUMIDOR: molta més informació, amb caràcter previ i evitant les clàssiques presses d’última hora.  S’obliga els bancs a lliurar dos nous documents, la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN) i la Fitxa d’Advertiments Estandarditzats (FiAE), quedant eliminada l’antiga Fiper.

La FEIN inclou la informació personalitzada de la hipoteca (comissions, import, termini del préstec, etc), mentre que la FiAE contindrà informació sobre clàusules (per exemple de venciment anticipat…) o sobre el repartiment de despeses del préstec.

El banc també aportarà el quadre d’amortització del tipus d’interès del préstec, a més de l’import de cada quota i la seva periodicitat. Serà obligatòria una simulació de com afecta a la quota del préstec l’evolució en els tipus d’interès.

2). HAIG DE SIGNAR IMMEDIATAMENT DESPRÉS DE REBRE TOTA LA INFORMACIÓ?

No, el client té un termini mínim per rebre tota la documentació de 10 dies abans de l’escriptura. aquest termini està pensat perquè el client tingui la máxima informació possible abans de la signatura i pugui realitzar qualsevol pregunta o manifestar un dubte que tingui sobre el préstec.

3). QUANTES VEGADES HAURÉ D’ANAR A la NOTARIA?

Fins ara, el client només acudia a la notaria el dia de la signatura. Amb la nova llei, el client haurà d’acudir 2 vegades al notari.

La primera vegada el notari realitzarà una acta en la qual informarà de tots els punts de la seva hipoteca (condicions econòmiques, terminis, comissions, distribució de despeses, causes de venciment anticipat, etc…) i realitzarà un test per confirmar que coneix el que implica la signatura del préstec.

Aquesta acta notarial serà gratuïta, i el notari plasmarà totes les preguntes que hagi realitzat el client, el resultat del test i tota la informació que hagi subministrat als prestataris i possibles fiadors.

En la segona visita és quan se signarà l’escriptura de préstec hipotecari, acudint a aquesta signatura els prestataris, el banc i la gestoria que tramiti l’escriptura.

4) ÉS OBLIGATORI CONTRACTAR UNA ASSEGURANÇA PERQUÈ EL BANC CONCEDEIXI LA HIPOTECA?

La nova llei prohibeix els productes vinculats obligatoris perquè els concedeixi una hipoteca però sí permet els combinats (aquells que apliquen bonificacions en el diferencial del préstec per cada producte que es contracti amb el banc).

5) COM ES DISTRIBUEIXEN LES DESPESES?

La major part les assumeix el banc: notaria, Registre de la Propietat, gestoria, i Impost d’Actes Jurídics Documentats que recapta la Generalitat

El consumidor ha de fer-se càrrec de les despeses de taxació de l’immoble, així com pagar les còpies de l’escriptura que sol·liciti.

La taxació de l’habitatge és l’única despesa a càrrec del client, si bé algunes entitats assumeixen també aquest cost.

Les còpies de les escriptures del préstec hipotecari les paga qui les sol·liciti, encara que el client té dret a rebre’n una per email de forma gratuïta.

6) VENCIMENT ANTICIPAT EN CAS D’IMPAGAMENT: un canvi important ja que per poder declarar el venciment anticipat pel banc es necessita: a) Si és durant la primera meitat de la vida del préstec: retard en el pagament de 12 quotes amb un mínim del 3% del capital concedit. b) Si és durant la segona meitat de la vida del préstec: retard de 15 quotes amb un 7 % del capital concedit.

7) COMISSIONS D’AMORTITZACIÓ ANTICIPADA:

Si el préstec és a interès variable: màxim del 0,15 % durant els 5 primers anys, o del 0,25 durant els 3 primers anys. Una vegada passats aquests anys no es podrà cobrar cap quantitat en cas d’amortització.

Si el préstec és a interès fix:  la comissió màxima serà un 2% durant els 10 primers anys del període fix i un 1,5% durant la resta del termini, i aquesta comissió no podrà excedir de la pèrdua financera del prestador, la qual cosa es calcula amb unes fórmules de matemàtica financera de relativa complexitat.

CARLOS JIMÉNEZ FUEYO

Notari d’Igualada

carlosjimenez@notariado.org