Año: 2017

¿Donación de una vivienda a un hijo: qué debemos tener en cuenta?

Esta semana vino a la notaría la señora Assumpta, puesto que quiere dar un piso que tiene a uno de sus 3 hijos. Quería hacerme algunas preguntas sobre la donación de una vivienda a un hijo, que intentamos resolver entre Enriqueta, una de las oficiales de la notaría, y yo.

Aclaraciones y preguntas más frecuentes respecto a la donación de una vivienda a un hijo

• Necesariamente la donación tiene que hacerse en escritura pública ante Notario. En caso de hacerse en documento privado no tendrá valor.
• Posibilidad de reservarse el usufructo: en el caso de las personas mayores y, por supuesto, en caso de ser la vivienda habitual de la donante, es conveniente reservarse el usufructo vitalicio y así asegurarse la disponibilidad y goce exclusivo mientras viva. Este usufructo acaba automáticamente en el momento de la muerte, acrecentando a su hijo como propietario.
• Y si la vivienda dada está hipotecada?, tendrá que dejar claro en la escritura de la donación este hecho y si su hijo asume o no tal hipoteca, puesto que tiene repercusiones fiscales.
• Puede afectar a la herencia futura?: en la escritura de donación se tendrá que determinar, entre otras cuestiones, si la donación se realiza a cargo o no de la legítima futura, y si es coleccionable o no (es decir, si el valor del piso dado computará en un futuro cuando muera la señora Assumpta en el valor del caudal hereditario).

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¿Qué impuestos se pagan en una donación de una vivienda a un hijo?

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones: en caso de ser descendiente menor de 36 años, siendo la primera vivienda habitual y tener unos ingresos anuales menores de 36.000€, dispone de una reducción de los primeros 60.000€ del valor total. Existen también incentivos fiscales, en caso de una donación en metálico, si tiene la misma finalidad de adquisición de vivienda habitual.
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana: su cuantía dependerá de los años que haya tenido la vivienda en propiedad el donante (a mayor antigüedad, mayor impuesto) y, por otro lado, el valor catastral del suelo no afecta la tasación que se asigne a la escritura.
• Impuesto sobre la Lava de las Personas Físicas (IRPF): en caso de existir una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de la adquisición, en el momento en que lo hizo Assumpta, y el valor que se ha consignado en la escritura de donación. Existen varios beneficios fiscales en el caso de donantes mayores de 65 años.
• Se puede revocar una donación? En principio la donación es irrevocable, excepto que se cumplan determinadas circunstancias muy concretas y difícilmente aplicables, como la supervivencia de los hijos de los donantes, que se creían muertos, o la ingratitud de los donatarios (se entiende como ingratitud los actos penalmente condenables que el donatario hace contra la persona o los bienes del donante).

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Renunciar a una herencia: aspectos a considerar antes de hacerlo

Esta semana ha venido a visitarme Pere; recientemente ha muerto su padre, cliente de la notaría, y por diferentes motivos desea renunciar a la herencia. Quería informarse de qué manera podía renunciar y a quien le correspondería su parte, si a sus hijos o a sus hermanos.
Renunciar (o repudiar según dice nuestro Código Civil) a una herencia implica muchas consecuencias, y por eso explicaremos a continuación sus efectos.

¿Si renuncio a la herencia, puedo arrepentirme y aceptarla después?

Esto no es posible, la renuncia es irrevocable, y una vez formalizada no se puede, en un momento posterior, aceptar la herencia..

Renunciar si hay testamento

Habitualmente en los testamentos suele aparecer una segunda opción (sustitución) para los casos que el nombrado heredero o legatario muera antes de que el testador o renuncie a los bienes. En estos casos se tendrá que aplicar esta sustitución tal como salga en el testamento

Renuncia si no hay testamento

Cuando no hay testamento, se tendría que tramitar la llamada acta de declaración de herederos abintestato, y al renunciar a la herencia no pasarán a heredar los hijos del renunciante, sino que su porción de la herencia acrecentará a los otros coherederos. En este caso, por ejemplo, no heredarán los hijos de en Pere, sino sus hermanos.

¿Puedo hacer la renuncia de forma verbal, sin documentarla?

A causa de sus importantes efectos, la renuncia en Cataluña tiene que ser ante Notario; no es válida si se hace en un documento privado o verbalmente.

¿Qué sucede si el heredero tiene deudas y renuncia a la herencia?

En este caso, si los acreedores del heredero se sienten perjudicados, pueden impugnar judicialmente esta decisión en el plazo de un año desde la renuncia.

Si el causante difunto tiene deudas importantes o desconocidas

Se tiene que tener en cuenta que para la aceptación de la herencia pura y simple, el heredero responde de las deudas del difunto y de las cargas hereditarias, no solo con los bienes hereditarios, sino también con los bienes propios. Por eso, además de una renuncia simple a esta herencia, es posible la llamada aceptación a beneficio de inventario (obligatoria en Cataluña en el caso de menores y personas sujetas a tutela, entre otros). Consiste a hacer un listado de los bienes de la herencia y de sus deudas y cargas hereditarias, y una vez realizado el inventario en el plazo de 6 meses, tomar una decisión definitiva. Este tipo de aceptación es conveniente en caso de sospechar que pueden existir deudas de importe elevado sin conocerse exactamente su cuantía.

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Renuncia en favor de persona determinada

Me plantea Pere la posibilidad de renunciar a favor de uno de sus hermanos, con el que tiene mayor relación. Es posible pero tiene mayor coste fiscal, puesto que tributará:

• Pere, por el impuesto de sucesiones como si hubiera aceptado la herencia.
• Su hermano, para efectuarse el equivalente a una donación.

Es posible renunciar en vida del causante antes de que muera o tengo que esperarme a su muerte?

En principio, no es posible la renuncia al derecho de legítima antes de la muerte del causante, excepto en unos supuestos residuales de pactos en determinados casos, no muy habituales en la práctica.

No puede hacerse de forma parcial, a plazo o condicionalmente

Es decir, Pere no puede renunciar a una parte de la herencia y aceptar la otra; o renunciar de forma condicionada a que se cumpla o no un hecho.

Renuncia prescrita

En el supuesto de que hayan transcurrido más de cuatro años y medio desde la defunción del causante, si Pere renuncia a la herencia, se interpreta que hay una donación, y la Generalitat nos girará una liquidación del impuesto correspondiente.

Renuncia de menores de edat

Para renunciar a las herencias o legados de menores de edad, hará falta que la renuncia sea hecho por los padres del menor y, además, tendrán que comparecer a la renuncia los abuelos paternos y maternos del menor, uno de cada banda y el de más edad, para no acudir a la autorización judicial.

Carlos Jiménez Fueyo, notario de Igualada

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Si mis hermanos no quieren vender la casa…

El problema que tenía mi cliente, Joan, es bastante habitual: él y sus tres hermanos habían heredado un piso de sus padres y después de hacer la correspondiente aceptación de la herencia, y adjudicárselo a partes indivisas, con su correspondiente liquidación del Impuesto de Sucesiones, así como la llamada Plusvalía municipal — Impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana–, se encontraron que uno de los hermanos, Ramon, no quería vender el piso y bloqueaba bloqueaba cualquier intento, rechazando todas las ofertas de compra que iban surgiendo.
Para solucionarlo, Joan planteó la posibilidad de quedarse él mismo la vivienda, compensando al resto de sus hermanos.

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Mis hermanos no quieren vender la casa: qué dice la ley en casos como éste?

El Código Civil Catalán dice que: “Cualquier co-titular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar los motivos la división del objeto de la comunidad”.
La comunidad implica una co-propiedad del piso heredado entre en Joan y sus hermanos, en el que cada propietario o titular tiene la co-titularidad sobre toda la vivienda en proindiviso, teniendo cada uno de ellos una cuota.

De qué manera miedo hacerse la división?

• Para todos los propietarios por unanimidad, es decir, la hacen todos los hermanos de mutuo acuerdo, si finalmente convencen a Ramon, mediante escritura pública notarial y adjudicándose uno de los hermanos la vivienda, compensando en metálico al resto por el importe correspondiente a su respectiva cuota de propiedad.
• Judicialmente mediante la llamada “acción de división de la cosa común”.
• Mediante árbitros o mediadores designados por unanimidad por todos los hermanos.

Cómo tributa la disolución de comunidad?

En el caso de llegar a un acuerdo entre todos los hermanos y proceder a la formalización de la escritura pública en la que se adjudica a en Joan la vivienda, este tendrá que compensar a sus hermanos en metálico y abonar los impuestos aplicables, independientemente del IRPF que, en su caso, son los siguientes:

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentos: es líquida por el 1,50% del valor total del bien, independientemente de si existe alguna otro carga.
• Plusvalía municipal: depende de cada Ayuntamiento, en Cataluña es bastante habitual que en los casos en que la adjudicación de uno de los hermanos es en proporción a su cuota, y compensa en metálico a sus hermanos, no tributa, pues es un acto translativo de la propiedad.

¿Qué pasa si la vivienda tiene una hipoteca y se lo queda uno de los hermanos, liberando los otros de su pago?

Este pacto es plenamente válido entre los hermanos, pero tiene el inconveniente de que si deja de pagar, la entidad bancaria podrá reclamar a todos los hermanos, en el supuesto que no haya dado su consentimiento porque la deuda se lo quede un de ellos, liberando los otros. Esto comporta dos problemas graves para el resto de los hermanos:

• Además, seguirán apareciendo en la llamada CIRBE (Central de Información de Riesgos), como deudores del préstamo, con los problemas que los pueda ocasionar para futuros préstamos que quieran solicitar. Aun así, si el banco reclama a todos los hermanos, estos podrán dirigirse judicialmente contra el hermano que se lo quedó.

Es necesario especificar los motivos de querer iniciar la acción judicial de disolución cosa común?

No, tal como señala nuestro Código Civil, no hay necesidad de ninguna motivación, pero sí que es necesario efectuar un requerimiento previo al hermano que no quiera proceder a la venta, para demostrar y hacer constar su negativa o desacuerdo.

¿Cómo acaba la acción judicial de división de la cosa común?

Pues acaba con una subasta pública de la vivienda heredada. Tiene el inconveniente grave que, muy probablemente, el valor obtenido de la subasta sea muy inferior al que hubieran obtenido los hermanos en caso de haberse vendido a un tercero, o haberse acordado adjudicarlo a uno de los hermanos, compensando en efectivo metálico al resto.
Por lo cual, siempre es recomendable llegar a un acuerdo antes de que los disgustos o las desavenencias familiares acaben en una subasta pública por la vivienda heredada.

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¿Qué documentos hay que presentar si quieres vender tu vivienda?

Cuando tomamos la decisión de vender nuestra vivienda, necesitamos llevar a la notaría los documentos necesarios para vender una casa, que a continuación resumimos:

LA ESCRITURA DE LA VIVIENDA

Puede ser el de la compra previa o cualquier otro título de propiedad, herencia, etc.

LA CÉDULA DE HABITABILIDAD

Es necesario que ésta sea vigente y esté expedida por la Dirección General de la Vivienda; normalmente tiene una vigencia de 15 años. Nos permite acreditar que la vivienda reúne los requisitos mínimos de habitabilidad. En el caso que ésta cédula hubiera caducado, habrá que volver a obtenerla, a través de un técnico competente, o sea, arquitecto o arquitecto técnico.

EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Este certificado lo solicita el mismo técnico al cual se ha hecho referencia en su punto 2, en el Instituto Catalán de Energía de la Generalitat de Cataluña.

EL CERTIFICADO DE ESTAR AL CORRIENTE DE PAGO EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Si es una vivienda que forma parte de una comunidad de propietarios, este certificado lo tiene que entregar el administrador de la finca o el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente; este certificado nos acredita que la vivienda en venta está al corriente de pago de los gastos de la comunidad.

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El RECIBO DE PAGO DEL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (IBI), Y EL DE LAS TASAS MUNICIPALES DE BASURA

Si estos recibos están domiciliados, habrá que llevar el justificante bancario donde se demuestre que estos impuestos están al corriente de pago.
La notaría, además de la documentación señalada, pide al Registro de la Propiedad la información de la situación de cargas de la vivienda, el certificado telemático del catastro, y la acreditación de pago del Organismo de Gestión Tributaria –Diputación, quedando todos los documentos incorporados a la escritura de compraventa.

LA NOTA DE CARGAS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Es un documento que nos acredita si la finca se encuentra grabada con alguna hipoteca, anotación de embargo, servidumbre, etc.

EL CERTIFICADO DEL CADASTRO

El certificado del catastro nos indica la titularidad de la finca, su superficie, su coeficiente de propiedad y el valor catastral.

EL DOCUMENTO DEL ORGANISMO DE GESTIÓN TRIBUTARIA

Es necesario el documento del Organismo de Gestión Tributaria –Diputación; nos indica si la finca está al corriente de pago del IBI o si tiene deudas pendientes.

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Desgranamos y explicamos todas las claves de las herencias en Cataluña sin testamento

Esta pregunta me la hacía la semana pasada Dolores, que a sus 55 años nunca había hecho testamento, y acompañada de su marido, venían a la mi notaría a firmar el primero de ellos.

Decidir si es mejor que hereden los hijos o el marido, es un tema personal y privado de cada persona, pero es importante tener en cuenta que, en caso de no hacer testamento, uno ya no decide quién heredará sus bienes, sino que se hará según diga la Ley.

¿Qué establece el código civil en cuanto a la herencia en Cataluña sin testamento?

El Código Civil catalán establece un orden de llamamientos en el caso de no existir testamento:

1. Hijos y nietos: los hijos son los primeros a heredar. En el caso de defunción de alguno de ellos, la herencia pasaría a los hijos del difunto (nietos), y siempre a partes iguales.
2. A falta de hijos o nietos: heredarán el marido, la mujer o pareja estable de hecho. Es importante aclarar que a efectos legales, en Cataluña se considera pareja estable de hecho, sea homosexual o heterosexual, a la pareja que conviva con el difunto y, además, cumpla algunos de los siguientes requisitos
   a) Si la convivencia dura más de dos años ininterrumpidos.
   b) Si durante la convivencia tienen un hijo común.
   c) Si formalizan la relación en escritura pública.

És a dir, inclús si un dels dos membres de la parella no vol contraure matrimoni, pels motius que siguin, la pròpia llei considera que tant el cònjuge com la parella de fet tenen els mateixos drets.

3. Si una persona muere sin hijos o nietos, y sin cónyuge o pareja de hecho, heredarán los padres o ascendientes, siempre a partes iguales.
4. En caso de no tener hijos, nietos, cónyuge, pareja de hecho o padres, heredarán según una serie de reglas aplicables a los hermanos, hijos de hermanos y primos hermanos (o colaterales hasta el 4.º grado).
5. Generalitat de Catalunya. En el supuesto de que el difunto no tenga ni hijos, ni padres, ni cónyuge o pareja de hecho, ni primos hermanos, heredará la Generalitat de Cataluña antes de que el hijo de un primo hermano en el caso de no haber testamento, estando obligada la Generalitat de Cataluña a destinar los bienes heredados a establecimientos de asistencia social o a instituciones de cultura.

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La herencia en Cataluña sin testamento. Pagaré más o menos impuestos si hago testamento?

Se paga exactamente el mismo, se haga testamento o no, pero haciéndolo se puede planificar mejor la herencia y los trámites a realizar, y con el asesoramiento adecuado, se puede llegar a reducir el pago de impuestos que se deriven.

Serán más complicados los trámites cuando muera en caso de no haber hecho testamento?

Los trámites son bastante similares, pero se tendrá que realizar una declaración notarial de herederos; aportando una serie de documentos para probar quién son los herederos legales (Libro de Familia, testigos, certificados de empadronamiento…, etc.), hecho que supone un trámite adicional.

La herencia en Cataluña sin testamento. Qué tipo de testamento conviene hacer?

Cada testamento difiere según las necesidades del testador y de su situación, por ejemplo:

• Parejas de mediana edad con hijos: habitualmente es mejor el clásico testamento “del uno por el otro”, para no depender en un futuro de los hijos, en caso de decidir posibles ventas de inmuebles.
• Parejas con hijos menores de edad: lo más normal es favorecer el cónyuge o pareja de hecho y regular, en caso de defunción, los posibles problemas de administración y disposición de bienes de los menores, entre otros muchos temas.
• Personas divorciadas: habitualmente se intenta regular la administración y disposición de los bienes que los hijos en caso de defunción siendo menores de edad y los problemas con sus exparejas. Cada persona tiene sus inquietudes sobre su futura herencia y, mediante el testamento, se intenta resolverlas. A su vez, se intenta anticipar posibles futuros problemas en su herencia y solucionarlos de la manera más eficaz posible.

Carlos Jiménez Fueyo, Notario de Igualada.

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La semana pasada vino en mi despacho la señora Concepció, puesto que quería cambiar su testamento. Se quedó viuda hace unos años, no tuvo hijos, y a pesar de que está muy contenta con sus sobrinos, siempre le ha hecho ilusión dejar una parte de sus bienes cuando se muriera en algunas ONG (Organizaciones No Gubernamentales), como por ejemplo Cáritas, Médicos sin Fronteras o la Cruz Roja. Quería saber cómo lo podía hacer, y si más adelante cambiaba de opinión sobre la ONG, por los motivos que fueran, si podía cambiar el testamento. Intentaré resolver sus dudas, contestando de forma clara y ordenada esta pregunta: ¿puedo dejar la herencia en una ONG?

Dudas relacionadas con las herencias en ONG: qué hay que tener en cuenta?

1) ¿Puedo dejar todos mis bienes en una ONG?

Pues sí, sería el que conocemos como un legado solidario. En el caso de tener personas con derecho a legítima (hijos, descendentes, o bien los padres en caso de no tener hijos), estos tendrán derecho a un mínimo de una cuarta parte del valor de mis bienes.

2) ¿Puedo dejar un piso en varias ONG de forma conjunta?

Sin ningún problema, incluido en porcentajes diferentes (por ejemplo un 20% a Cáritas, un 30% en la Cruz Roja, etc.). El inconveniente será ponerse de acuerdo las citadas ONG para venderlo, en temas como el precio, la gestión del día a día en caso de alquilarlo, etc.

3) ¿Puedo dejar un piso en vez de dinero en las ONG?

Está claro que sí, se tiene que hacer una escritura de aceptación del piso legado en la cual comparecerá un representante de la ONG, y desde entonces, ya será propietaria del inmueble.

4) ¿Qué impuestos pagan las ONG al heredar de una persona?

Las ONG no están sujetas al Impuesto de Sucesiones y Donaciones, por lo tanto, si reciben legados o herencias no lo tendrán que pagar al morir el testador.

5) Qué diferencia hay entre un legado y una herencia?

El conjunto de bienes y derechos de una persona cuando muere es la herencia. En cambio, cuando hablamos del legado nos estamos refiriendo a cada uno de los bienes o derechos del testador -un piso, un coche, dinero- que pueden ser entregados a la misma o a diferentes personas.

6) ¿Cómo sabrá la ONG que les he dejado unos bienes en mi testamento?

El notario que haya autorizado el testamento de la señora Concepció está obligado a comunicar a la ONG, en el momento de la defunción, que tiene un legado a su favor. Pero ante las dificultades que puedan existir por el transcurso de los años, es muy recomendable comunicarlo en vida en la ONG, para que esté precavida.

7)¿Puedo designar heredera en una ONG o es mejor designarla legataria?

Sí que se puede nombrar heredera, pero el problema es que el heredero, al aceptar la herencia, responde también de las deudas. Esto se produce en caso de dejar los bienes (dinero, pisos, etc…) mediante legados específicos de cada bien, y siendo entidades benéficas sin ánimo de lucro, de este modo se evitan problemas de deudas desconocidas.

8) ¿Cómo me aseguro que se cumple mi voluntad?

Además de comunicarlo a alguna persona próxima, una opción muy aconsejable es nombrar un albacea, con facultades para entregar los bienes directamente a la ONG, gestionar todos los trámites de la herencia o, incluso, para poder vender los bienes inmuebles y entregar su importe a la ONG escogida.

Lógicamente, esta persona nombrada albacea tendrá que ser de confianza máxima del testador o de reconocida honorabilidad, para evitar posibles problemas que se puedan plantear.

En Cataluña, en 2015 se hicieron legados solidarios por un valor de casi treinta y tres millones de euros, en 552 testamentos diferentes, a favor de entidades benéficas vinculadas a iglesias, ONG y otras fundaciones. Como curiosidad que siempre se cita por el Colegio Notarial de Cataluña, cuando se hace un balance anual de las cifras de los legados solidarios, es que el Hospital de la Santa Cruz y Santo Pablo de Barcelona, fue construido a partir del año 1902 gracias a un legado solidario del banquero Pau Gil, cambiando su nombre tradicional de Hospital de la Santa Cruz por el actual, respetando así la voluntad del benefactor.

Espero haber ayudado, desde mi experiencia y conocimiento, todas las dudas relacionadas con si puedes dejar una herencia a una ONG.

Carlos Jiménez Fueyo, Notario de Igualada

cjimenezfueyo@correonotarial.org