¿Cómo saber si un piso tiene deudas cuando lo quiero comprar?

Cómo saber si un piso tiene deudas: trámites necesarios antes de la firma

Esta pregunta me la hacía esta semana Dolores, puesto que quiere comprar un piso que le vende un particular, y cree que puede tener algún problema económico; tiene miedo que haya algún embargo, hipoteca o deuda de la comunidad de propietarios que ella no sepa.
Le expliqué que una de las funciones más importantes de la notaría, cuando se compra un piso, es precisamente comprobar que las ventas se realizan con el 100% de la información, evitando cualquier problema o malentendido de este estilo.

 

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Cómo saber si un piso tiene deudas: titularidad del inmueble

La notaría se asegurará de la propiedad de la vivienda del vendedor, mediante la escritura de propiedad, que puede ser la compra previa o cualquier otro título como, por ejemplo, una herencia, una donación, etc.

Hipotecas, embargos o servidumbres

Hay que pedir una nota simple informativa al Registro de la Propiedad, donde aparezcan las posibles hipotecas o embargos que afecten la vivienda. Así mismo, inmediatamente después de firmarse la escritura, se envía una copia electrónica al Registro, evitando una hipotética de doble venta en otra notaría.
En caso de entrar un embargo al Registro que no aparezca en la nota informativa, se comunica a la Notaría que ha pedido la nota simple, porque pueda suspender la venta.

Deudas de comunidad propietarios: cómo enterarme

Se incorpora un certificado que nos acredita que la vivienda que se vende está al corriente de pago de los gastos de la comunidad.
Si es el caso de una vivienda que forma parte de una comunidad de propietarios, este certificado lo tiene que librar el administrador de la finca o el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. Desde el momento de la firma de la escritura de compra, los gastos de la comunidad corresponden al propietario.

Impuesto de bienes inmuebles

La Notaría pide por Internet al Organismo de Gestión Tributaria el estado del pago del IBI, y queda constancia a la misma escritura. Si estos recibos están domiciliados, habrá que llevar el justificante bancario donde diga que estos impuestos están al corriente de pago.

La cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad vigente expedida por la Dirección General de la Vivienda, normalmente tiene una vigencia de 15 años. Nos permite acreditar que la vivienda reúne los requisitos mínimos de habitabilidad. En el supuesto de que esta cédula hubiera caducado, habrá que volver a obtenerla, a través de un técnico competente, es decir, por un arquitecto o arquitecto técnico.

El certificado de eficiencia energética

Lo solicitará el mismo técnico citado en el punto 5, en el Instituto Catalán de Energía de la Generalitat de Cataluña.

Certificado catastral descriptivo y gráfico

Permite comprobar que el inmueble está al catastro a nombre del vendedor y que la superficie del terreno es correcta, algo de especial importancia en caso de venta de solares o fincas rústicas.

Carlos Jimenez Fueyo
Notario de Igualada

 

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Testamento del divorciado con hijos: ¿qué hace falta saber para hacerlo?

Has tenido un divorcio complicado y quieres saber que tienes que tener en cuenta cuando llegue la hora de hacer testamento?

La semana pasada vino Mireia a la notaría; se ha separado recientemente de Albert y quería saber qué sucedería en caso de morir, puesto que disponía de un testamento hecho a favor de él.
Tienen dos hijos en común y la separación ha sido traumática por la existencia de terceras personas, por lo cual querría hacer constar su voluntad de dejar los bienes a sus hijos exclusivamente.
Me plantea varias preguntas referentes al testamento del divorciado con hijos, que le contestaré en las próximas líneas.

 

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Queda anulado testamento anterior a favor de su marido?

En Cataluña quedan anuladas las disposiciones testamentarias a favor del marido o esposa en caso de divorcio o ruptura de la pareja de hecho. El problema viene en caso de muerte mientras se está tramitando el divorcio, o al poco de dejar de ser pareja de hecho, puesto que habría que acreditar que estaban separados de hecho porque no se aplicara el testamento a favor de su ex, y por eso es muy recomendable hacer un testamento nuevo de forma rápida en casos de divorcio o cese de pareja de hecho.

¿Cómo evitar que herede su exmarido?

Puede suceder una desgracia y en caso de defunción de uno de los hijos siente menor de edad, y habiendo heredado de la madre, por ley irían los bienes al padre, lo cual habitualmente es una de las cosas que se desean evitar, puesto que se podría dar el contrasentido de haberse divorciado y que acabe heredando la expareja. Hay varias soluciones previstas para estos casos por el Código Civil catalán, siempre en el testamento (sustituciones preventivas de residuo, sustitución pupilar…).

Tutor de los hijos en caso de defunción: ¿qué sucede entonces?

En caso de defunción de uno de los dos progenitores la patria potestad automáticamente corresponde al otro independientemente de quien tenga atribuida la custodia, sin necesidad de acudir al Juzgado. Sin embargo, en caso de defunción de ambos padres el Juez nombra un tutor y si está previsto en testamento, será esta persona la que nombre.

Testamento del divorciado con hijos: administrador patrimonial

Es posible nombrar una persona de confianza (un hermano, amigo, abogado) que sea la persona responsable de decidir sobre la parte económica de los bienes heredados, por ejemplo sobre los dividendos de acciones recibidos, sobre el dinero de un alquiler cobrado por los menores. En estos casos únicamente podrá decidir esta persona de confianza y nunca el otro progenitor vive. Si no se nombra, aunque los herederos sean los hijos menores, sería el progenitor vivo quién decidiera, por ejemplo, sobre la vivienda del muerto, alquilarlo, el destino de las rentas del alquiler, incluso ir a vivir en este piso. El mismo en caso de haber heredado acciones de una empresa, sobre los derechos de voto en Junta general, dividendos, etc.
Prohibición de disponer hasta determinada edad: suele utilizarse para evitar que se puedan vender bienes de la herencia por los hijos hasta conseguir una determinada edad (por ejemplo 25 años) en la cual se considere que se tiene mayor madurez. Suele añadirse la posibilidad de vender antes de esta edad si una persona de plena confianza (hermano del muerto, amigo) está de acuerdo.

¿Hace falta que sepan que se los ha nombrado a los administradores?

No es necesario, pero siempre es aconsejable que lo sepan.

Carlos Jiménez Fueyo
Notario de Igualada

 

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