Mes: marzo 2017

¿Donación de una vivienda a un hijo: qué debemos tener en cuenta?

Esta semana vino a la notaría la señora Assumpta, puesto que quiere dar un piso que tiene a uno de sus 3 hijos. Quería hacerme algunas preguntas sobre la donación de una vivienda a un hijo, que intentamos resolver entre Enriqueta, una de las oficiales de la notaría, y yo.

Aclaraciones y preguntas más frecuentes respecto a la donación de una vivienda a un hijo

• Necesariamente la donación tiene que hacerse en escritura pública ante Notario. En caso de hacerse en documento privado no tendrá valor.
• Posibilidad de reservarse el usufructo: en el caso de las personas mayores y, por supuesto, en caso de ser la vivienda habitual de la donante, es conveniente reservarse el usufructo vitalicio y así asegurarse la disponibilidad y goce exclusivo mientras viva. Este usufructo acaba automáticamente en el momento de la muerte, acrecentando a su hijo como propietario.
• Y si la vivienda dada está hipotecada?, tendrá que dejar claro en la escritura de la donación este hecho y si su hijo asume o no tal hipoteca, puesto que tiene repercusiones fiscales.
• Puede afectar a la herencia futura?: en la escritura de donación se tendrá que determinar, entre otras cuestiones, si la donación se realiza a cargo o no de la legítima futura, y si es coleccionable o no (es decir, si el valor del piso dado computará en un futuro cuando muera la señora Assumpta en el valor del caudal hereditario).

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¿Qué impuestos se pagan en una donación de una vivienda a un hijo?

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones: en caso de ser descendiente menor de 36 años, siendo la primera vivienda habitual y tener unos ingresos anuales menores de 36.000€, dispone de una reducción de los primeros 60.000€ del valor total. Existen también incentivos fiscales, en caso de una donación en metálico, si tiene la misma finalidad de adquisición de vivienda habitual.
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana: su cuantía dependerá de los años que haya tenido la vivienda en propiedad el donante (a mayor antigüedad, mayor impuesto) y, por otro lado, el valor catastral del suelo no afecta la tasación que se asigne a la escritura.
• Impuesto sobre la Lava de las Personas Físicas (IRPF): en caso de existir una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de la adquisición, en el momento en que lo hizo Assumpta, y el valor que se ha consignado en la escritura de donación. Existen varios beneficios fiscales en el caso de donantes mayores de 65 años.
• Se puede revocar una donación? En principio la donación es irrevocable, excepto que se cumplan determinadas circunstancias muy concretas y difícilmente aplicables, como la supervivencia de los hijos de los donantes, que se creían muertos, o la ingratitud de los donatarios (se entiende como ingratitud los actos penalmente condenables que el donatario hace contra la persona o los bienes del donante).

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Renunciar a una herencia: aspectos a considerar antes de hacerlo

Esta semana ha venido a visitarme Pere; recientemente ha muerto su padre, cliente de la notaría, y por diferentes motivos desea renunciar a la herencia. Quería informarse de qué manera podía renunciar y a quien le correspondería su parte, si a sus hijos o a sus hermanos.
Renunciar (o repudiar según dice nuestro Código Civil) a una herencia implica muchas consecuencias, y por eso explicaremos a continuación sus efectos.

¿Si renuncio a la herencia, puedo arrepentirme y aceptarla después?

Esto no es posible, la renuncia es irrevocable, y una vez formalizada no se puede, en un momento posterior, aceptar la herencia..

Renunciar si hay testamento

Habitualmente en los testamentos suele aparecer una segunda opción (sustitución) para los casos que el nombrado heredero o legatario muera antes de que el testador o renuncie a los bienes. En estos casos se tendrá que aplicar esta sustitución tal como salga en el testamento

Renuncia si no hay testamento

Cuando no hay testamento, se tendría que tramitar la llamada acta de declaración de herederos abintestato, y al renunciar a la herencia no pasarán a heredar los hijos del renunciante, sino que su porción de la herencia acrecentará a los otros coherederos. En este caso, por ejemplo, no heredarán los hijos de en Pere, sino sus hermanos.

¿Puedo hacer la renuncia de forma verbal, sin documentarla?

A causa de sus importantes efectos, la renuncia en Cataluña tiene que ser ante Notario; no es válida si se hace en un documento privado o verbalmente.

¿Qué sucede si el heredero tiene deudas y renuncia a la herencia?

En este caso, si los acreedores del heredero se sienten perjudicados, pueden impugnar judicialmente esta decisión en el plazo de un año desde la renuncia.

Si el causante difunto tiene deudas importantes o desconocidas

Se tiene que tener en cuenta que para la aceptación de la herencia pura y simple, el heredero responde de las deudas del difunto y de las cargas hereditarias, no solo con los bienes hereditarios, sino también con los bienes propios. Por eso, además de una renuncia simple a esta herencia, es posible la llamada aceptación a beneficio de inventario (obligatoria en Cataluña en el caso de menores y personas sujetas a tutela, entre otros). Consiste a hacer un listado de los bienes de la herencia y de sus deudas y cargas hereditarias, y una vez realizado el inventario en el plazo de 6 meses, tomar una decisión definitiva. Este tipo de aceptación es conveniente en caso de sospechar que pueden existir deudas de importe elevado sin conocerse exactamente su cuantía.

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Renuncia en favor de persona determinada

Me plantea Pere la posibilidad de renunciar a favor de uno de sus hermanos, con el que tiene mayor relación. Es posible pero tiene mayor coste fiscal, puesto que tributará:

• Pere, por el impuesto de sucesiones como si hubiera aceptado la herencia.
• Su hermano, para efectuarse el equivalente a una donación.

Es posible renunciar en vida del causante antes de que muera o tengo que esperarme a su muerte?

En principio, no es posible la renuncia al derecho de legítima antes de la muerte del causante, excepto en unos supuestos residuales de pactos en determinados casos, no muy habituales en la práctica.

No puede hacerse de forma parcial, a plazo o condicionalmente

Es decir, Pere no puede renunciar a una parte de la herencia y aceptar la otra; o renunciar de forma condicionada a que se cumpla o no un hecho.

Renuncia prescrita

En el supuesto de que hayan transcurrido más de cuatro años y medio desde la defunción del causante, si Pere renuncia a la herencia, se interpreta que hay una donación, y la Generalitat nos girará una liquidación del impuesto correspondiente.

Renuncia de menores de edat

Para renunciar a las herencias o legados de menores de edad, hará falta que la renuncia sea hecho por los padres del menor y, además, tendrán que comparecer a la renuncia los abuelos paternos y maternos del menor, uno de cada banda y el de más edad, para no acudir a la autorización judicial.

Carlos Jiménez Fueyo, notario de Igualada

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Si mis hermanos no quieren vender la casa…

El problema que tenía mi cliente, Joan, es bastante habitual: él y sus tres hermanos habían heredado un piso de sus padres y después de hacer la correspondiente aceptación de la herencia, y adjudicárselo a partes indivisas, con su correspondiente liquidación del Impuesto de Sucesiones, así como la llamada Plusvalía municipal — Impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana–, se encontraron que uno de los hermanos, Ramon, no quería vender el piso y bloqueaba bloqueaba cualquier intento, rechazando todas las ofertas de compra que iban surgiendo.
Para solucionarlo, Joan planteó la posibilidad de quedarse él mismo la vivienda, compensando al resto de sus hermanos.

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Mis hermanos no quieren vender la casa: qué dice la ley en casos como éste?

El Código Civil Catalán dice que: “Cualquier co-titular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar los motivos la división del objeto de la comunidad”.
La comunidad implica una co-propiedad del piso heredado entre en Joan y sus hermanos, en el que cada propietario o titular tiene la co-titularidad sobre toda la vivienda en proindiviso, teniendo cada uno de ellos una cuota.

De qué manera miedo hacerse la división?

• Para todos los propietarios por unanimidad, es decir, la hacen todos los hermanos de mutuo acuerdo, si finalmente convencen a Ramon, mediante escritura pública notarial y adjudicándose uno de los hermanos la vivienda, compensando en metálico al resto por el importe correspondiente a su respectiva cuota de propiedad.
• Judicialmente mediante la llamada “acción de división de la cosa común”.
• Mediante árbitros o mediadores designados por unanimidad por todos los hermanos.

Cómo tributa la disolución de comunidad?

En el caso de llegar a un acuerdo entre todos los hermanos y proceder a la formalización de la escritura pública en la que se adjudica a en Joan la vivienda, este tendrá que compensar a sus hermanos en metálico y abonar los impuestos aplicables, independientemente del IRPF que, en su caso, son los siguientes:

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentos: es líquida por el 1,50% del valor total del bien, independientemente de si existe alguna otro carga.
• Plusvalía municipal: depende de cada Ayuntamiento, en Cataluña es bastante habitual que en los casos en que la adjudicación de uno de los hermanos es en proporción a su cuota, y compensa en metálico a sus hermanos, no tributa, pues es un acto translativo de la propiedad.

¿Qué pasa si la vivienda tiene una hipoteca y se lo queda uno de los hermanos, liberando los otros de su pago?

Este pacto es plenamente válido entre los hermanos, pero tiene el inconveniente de que si deja de pagar, la entidad bancaria podrá reclamar a todos los hermanos, en el supuesto que no haya dado su consentimiento porque la deuda se lo quede un de ellos, liberando los otros. Esto comporta dos problemas graves para el resto de los hermanos:

• Además, seguirán apareciendo en la llamada CIRBE (Central de Información de Riesgos), como deudores del préstamo, con los problemas que los pueda ocasionar para futuros préstamos que quieran solicitar. Aun así, si el banco reclama a todos los hermanos, estos podrán dirigirse judicialmente contra el hermano que se lo quedó.

Es necesario especificar los motivos de querer iniciar la acción judicial de disolución cosa común?

No, tal como señala nuestro Código Civil, no hay necesidad de ninguna motivación, pero sí que es necesario efectuar un requerimiento previo al hermano que no quiera proceder a la venta, para demostrar y hacer constar su negativa o desacuerdo.

¿Cómo acaba la acción judicial de división de la cosa común?

Pues acaba con una subasta pública de la vivienda heredada. Tiene el inconveniente grave que, muy probablemente, el valor obtenido de la subasta sea muy inferior al que hubieran obtenido los hermanos en caso de haberse vendido a un tercero, o haberse acordado adjudicarlo a uno de los hermanos, compensando en efectivo metálico al resto.
Por lo cual, siempre es recomendable llegar a un acuerdo antes de que los disgustos o las desavenencias familiares acaben en una subasta pública por la vivienda heredada.

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