Per què revisar la meva escriptura abans de reformar la meva casa?

Per què revisar la meva escriptura abans de reformar la meva casa?

El títol de propietat (l’escriptura pública) és el document legal que acredita què és exactament el que posseeixes. I sí, pot contenir errors o detalls incomplets que, si no es corregeixen a temps, poden bloquejar la teva reforma, impedir que inscriguis una obra nova, o fins i tot que venguis el teu immoble en el futur.

1. Per què és important revisar el títol abans de reformar?

Imagina que decideixes ampliar la teva casa construint una habitació més o tancant una terrassa. Tècnicament, estàs modificant la teva propietat. Però què passa si els metres que apareixen en la teva escriptura no coincideixen amb la realitat? I si part de la teva casa, encara que estigui construïda des de fa anys, no està registrada?

En el cas de naus industrials, aquest problema pot ser encara més complex: canvis d’ús (de magatzem a oficina, per exemple), reformes que afecten l’estructura o fins i tot instal·lacions addicionals (com a plaques solars o sistemes de refrigeració grans) poden tenir implicacions legals que requereixen una actualització del títol.

2. Errors comuns en títols de propietat: amb exemples reals

A) Superfície construïda menor a la real
Una parella compra una casa antiga de poble que “en la realitat” té 120 #m² construïts. Però en revisar l’escriptura, només consten 80 #m². Resulta que fa 30 anys es va ampliar una habitació i es va tancar una galeria, però mai es va declarar aquesta ampliació en escriptura ni es va registrar. En voler fer una nova reforma, l’Ajuntament els demana regularitzar primer aquesta diferència.

Solució: Amb ajuda d’un arquitecte, el notari redacta una declaració d’obra nova acabada per a actualitzar la superfície real. Després s’inscriu en el Registre de la Propietat.

B) Construcció sense inscriure en el Registre
Un empresari té una nau industrial amb una petita oficina en la planta superior, construïda fa anys. Encara que figura en plans interns, aquesta oficina mai va ser inscrita. En intentar llogar la nau amb l’oficina inclosa, l’inquilí exigeix que consti legalment.

Solució: El notari redacta una escriptura declarant aquesta part de la construcció com a obra nova i es registra. Amb això, es pot fer constar en el contracte d’arrendament sense problemes.

C) Fites mal descrites
Un propietari vol ampliar la seva casa en una parcel·la rústica. Però en sol·licitar llicència, l’Ajuntament detecta que la fita que apareix en l’escriptura no coincideix amb la realitat ni amb el cadastre. Hi ha una franja de 1,5 metres que en realitat és del veí.

Solució: Es fa una rectificació de descripció, signada pels dos propietaris, per a actualitzar fites en l’escriptura. El notari tramita la modificació i s’inscriu correctament.

D) Canvi d’ús no registrat
Una nau industrial figura en l’escriptura com a “magatzem logístic”, però fa anys que s’utilitza com a “taller mecànic amb oficina”. Ara, el propietari vol fer una reforma per a ampliar la zona d’oficines i climatizar tota la planta superior. No obstant això, en sol·licitar la llicència, l’Ajuntament detecta que l’ús actual no coincideix amb el registrat.

Solució: El notari pot ajudar-te a tramitar una modificació d’ús mitjançant escriptura pública, sempre que es compleixi la normativa urbanística i comptis amb la documentació tècnica que ho justifiqui. Això evita sancions i permet que la reforma segueixi el seu curs legalment.

E) Propietat horitzontal mal definida
Exemple real:
Un petit edifici de tres habitatges es vol reformar completament per part d’un dels copropietaris. En anar a la notaria, es descobreix que mai es va constituir la propietat horitzontal: és a dir, legalment és un únic immoble, no tres pisos independents. Això complica la sol·licitud de llicències i la possibilitat de dividir legalment els habitatges reformats.

Solució: El notari pot tramitar la constitució de la propietat horitzontal, dividint legalment l’edifici en unitats independents (habitatges, trasters, garatges, etc.). Amb això, cada pis pot reformar-se, vendre o hipotecar-se per separat.

3. Com pot ajudar-te el notari?

a) Revisió de la teva escriptura
Abans de qualsevol reforma, pots acudir al notari perquè revisi la teva escriptura i la compari amb la realitat física i cadastral de l’immoble. Detectarà possibles errors o absències que convé corregir.

b) Regularització de l’obra ja construïda
Si hi ha construccions no inscrites, el notari pot preparar una escriptura de declaració d’obra nova acabada. Per a això, farà falta normalment un certificat tècnic, una llicència (o declaració responsable), i en molts casos, el pagament dels impostos corresponents. Amb això, podràs inscriure tota la construcció en el Registre i seguir endavant amb seguretat.

c) Conciliació entre Cadastre i Registre
El notari pot ajudar-te a corregir discrepàncies entre les dades del cadastre i els del Registre. Això és essencial per a evitar traves administratives en demanar llicències o vendre la propietat en el futur.

d) Escriptures de rectificació o modificació
Si hi ha errors en la descripció, fites, titularitat o usos, el notari pot redactar i autoritzar escriptures que deixin tot en ordre. A vegades, també es necessita la intervenció de tècnics o de l’ajuntament.

4. Conseqüències de no regularitzar

No posar en ordre la teva escriptura abans de reformar pot tenir efectes seriosos:

• Llicències denegades per part de l’ajuntament.
• Impossibilitat d’inscriure l’obra nova, la qual cosa complica futures vendes.
• Multes o sancions si es detecta una infracció urbanística.
• Problemes en sol·licitar finançament o en hipotecar l’immoble.
• Dificultats per a legalitzar altres construccions futures.

5. Consells finals

• Col·labora amb un tècnic. Si és necessari mesurar, georreferenciar o emetre un certificat d’obra, compta amb un arquitecte o aparellador.
• No et fiïs només del Cadastre. Que alguna cosa aparegui en el cadastre no significa que estigui legalment registrat.
• Guarda còpies de tot. Plans, llicències, certificats… tot serà útil tant en notaria com en tràmits posteriors.
• No ho deixis per al final. Regularitzar a posteriori sempre és més difícil, car i lent.