¿A quién corresponde pagar los gastos de constitución de un préstamo hipotecario?

En los últimos años se ha planteado la controversia en torno a quien debe pagar los gastos cuando, al pedir financiación al banco, formalizamos ante Notario una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Todos hemos visto cómo esta cuestión, que hasta el momento actual no era objeto de debate -siendo pagado íntegramente por el cliente-prestatario-, ha ido apareciendo en discursos jurídicos que versan sobre el abuso de ésta y otras cláusulas del contrato.

Efectivamente, esta cláusula ha sido declarada nula en su totalidad cuando, por ella, corresponde al prestatario el pago de la totalidad de aquellos gastos, tanto notariales como registrales y los impuestos cuando constituimos una hipoteca, la renovamos o cancela lem.

La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2018 ha aclarado esta cuestión de la distribución de los gastos, si bien otra sentencia anterior, de 23 de diciembre de 2015 del Tribunal Supremo, dejó claro que el Texto Refundido de la Ley del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su artículo 8, determina que el contribuyente es, a la constitución de derechos reales, hipoteca, prenda, etc., aquél a cuyo favor se constituye el acto y en los préstamos, el prestatario, cualquiera que sea su tipo.

¿Qué ocurre entonces si combinamos las dos figuras? es decir, si formalizamos un préstamo con garantía hipotecaria, ¿por ejemplo? Es el mismo artículo 8 del Texto Refundido que dice literalmente «la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo».

Por tanto, si constituyéramos un préstamo en escritura, el contribuyente será el prestatario que recibirá el dinero. Pero si sólo se constituye el derecho real de hipoteca, dado que se formaliza a su favor (ya que la garantía hipotecaria se constituye por la devolución de una deuda) entonces sería la entidad la obligada al pago del impuesto.

Pese a que la regla general es formalizar en escritura el préstamo con la consiguiente garantía hipotecaria, de forma que el prestatario se vuelve obligado al pago dada la unidad del hecho imponible, donde la obligación principal nace del préstamo.

El impuesto que debemos pagar por formalizar en escritura un acto o contrato evaluable económicamente, y que se inscriba en el registro, es el que grava los Actos Jurídicos Documentados. Por un lado, graba las matrices y copias de la escritura con un timbre que aparece en cada folio de uso exclusivo notarial. Por otra parte, una cuota variable del impuesto en función de la cuantía del acto o contrato formalizado.

La mencionada STS del 15 de Marzo 2018 venía a concluir que debemos diferenciar los siguientes conceptos.

En la constitución del derecho real de hipoteca que garantiza un contrato de préstamo, el prestatario será el obligado al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La cuota variable del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, determinada por la cuantía del negocio jurídico, también el prestatario será el obligado al pago, pero la cuota fija, esto es, el timbre del Estado que figura en cada folio de las matrices en las que se redacta la escritura, y en las copias de éstas, se pagará; para el prestatario la de la matriz y el de las copias, quien solicite la misma.

CARLOS CALATAYUD CHOLLET

Notari d’Igualada

carloscalatayud@notariado.org